Nos dias de hoje, quer seja pela praticidade, quer seja pela ausência de tempo, é cada vez mais comum a contratação de administradoras/imobiliárias para realizar a locação de um imóvel.
Nesse contrato, o proprietário transfere à imobiliária - através de procuração, poderes para administrar e gerir o bem. Por ser a administradora quem irá eleger o locatário do imóvel, resta a pergunta, seria possível a sua responsabilização em caso de inadimplemento daquele?
Inicialmente, é importante mencionar que a natureza jurídica deste contrato é de Mandato (ou seja,
representação), conforme art. 653 e seguintes do Código Civil/2002.
Atualmente, entende-se que a administradora de imóveis somente poderá ser responsabilizada no caso de falha na prestação do serviço, ou seja, nos casos em que deixa de tomar os cuidados necessários para o exercício de sua função - por imprudência, negligência, imperícia ou até mesmo dolo.
Logo, o inadimplemento do locatário, não necessariamente acarretará o dever de indenizar da imobiliária, sendo isto somente cabível, p. ex., quando firmar o contrato de locação com um locatário que nitidamente não teria condições de arcar com os alugueres, por receber quantia mensal inferior ao valor do aluguel e condomínio; ou com locatário negativado nos cartórios de distribuição (em especial de protesto) e etc.
Nesse sentido, a jurisprudência abaixo transcrita - obtida junto ao informativo nº 519 do Superior Tribunal de Justiça - STJ:
DIREITO CIVIL. RESPONSABILIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIA POR PERDAS E DANOS EM DECORRÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
A imobiliária deve indenizar o proprietário pelas perdas e danos decorrentes da frustração de execução de alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos na hipótese em que a referida frustração tenha sido ocasionada pela aprovação deficitária dos cadastros do locatário e do seu respectivo fiador. Tem-se que, nos termos do art. 653 do CC, essa sociedade figura como mandatária do proprietário do imóvel para, em nome dele, realizar e administrar a locação. Assim, em consideração ao art. 677 do CC, a sociedade imobiliária (mandatária) é obrigada a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar quaisquer prejuízos sofridos pelo locador na hipótese em que ela não tenha cumprido os deveres oriundos da sua relação contratual. REsp 1.103.658-RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/4/2013.
Rio de Janeiro, 03 de junho de 2013.
Dr. Eduardo Fagundes Filippo
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